اجرای پروژه‌های عمرانی و ساختمانی نیازمند یک اجرا کننده (پیمانکار) است تا با استفاده از مهارت و تجربیات خویش، اجرای ساختمان را بر عهده بگیرد. اما مشکلی که وجود دارد این است که در اغلب موارد، کارفرما و پیمانکار با یکدیگر به اختلاف خورده و رابطه همکاری ایشان قطع میگردد. اختلافاتی که از نبود قرارداد استاندارد و دقیق واقع شده و پیامدهای جبران ناپذیری را برای طرفین به دنبال دارد. از این رو در این مقاله از وکیل‌باشی، قصد داریم از قرارداد اجرای ساختمان و تمام نکاتی که هنگام تنظیم قرارداد اجرای ساختمان به آن احتیاج دارید، بپردازیم. تا انتهای این مطلب همراه ما باشید.
معنی و مفهوم اجرای ساختمان:
اجرا کننده یا پیمانکار ساختمان، شخص حقیقی یا حقوقی است که متعهد به طراحی، تهیه و ساخت سازه یا ساختمان است. از جمله امور عمرانی و ساختمانی که اجراکننده انجام می‌دهد می‌توان به موارد زیر اشاره کرد: اجرای سقف کاذب پی وی سی ساختمان، اجرای سقف کاذب یو پی وی سی، اجرای سیمانکاری ساختمان، گچ کاری ساختمان، کناف کاری ساختمان، اجرای آجر نمای ساختمان، اجرای شیشه ساختمان و … نام برد.
انواع قراردادهای اجرای ساختمان پیمانکاری:
نمونه قرارداد پیمانکاری ساختمانی را می‌توان از طریق فاکتو‌رهای متعدد دسته بندی کرد؛ از مهمترین تقسیم بندی های قرارداد پیمانکاری ساختمان می‌توان به این موارد اشاره کرد:
- تقسیم بندی بر اساس نحوه تفکیک وظایف طراحی و اجرا (قرارداد اجرای ساختمان با مصالح _ قرارداد اجرای ساختمان بدون مصالح)
- تقسیم بندی بر اساس نحوه انعقاد پیمان، جهت انجام مورد قرارداد اجرای ساختمان
- بر اساس چگونگی و نحوه تامین مالی
دسته بندی های فوق از جمله پرکاربردترین و رایج ترین توافقاتی است که در حوزه ساخت و ساز و ساختمان، میان افراد منعقد میگردد.
ارکان و اصول قرارداد اجرای ساختمان:
قراردادهای اجرای سازه یا ساختمان همانند دیگر قرارداده اصول و ارکانی دارد که در نحوه تنظیم قراردادهای پیمانکاری، حتماً می‌بایست رعایت شوند؛ ارکان قرارداد پیمانکاری ساختمان شامل: کارفرما به عنوان مالک و سفارش دهنده پروژه و پیمانکار یا اجرا کننده پروژه است از طرف دیگر در برخی پروژه‌های کلان ما با مشاور نیز روبرو هستیم که عضوی از تیم کارفرماست و مدیریت بخشی از امور را بر عهده دارد. همچنین این نوع توافق دارای اصول و ضوابطی است که جهت انعقاد یک قرارداد پیمانکاری صحیح، در نظر گرفته شود؛ نظیر شرایط و اصول عمومی و اختصاصی، که در ادامه بیشتر به آن خواهیم پرداخت
اصول و شرایط قرارداد پیمانکاری ساختمان:
در این بخش، یکسری اصول و شرایطی که باید در قرارداد اجرای سازه در نظر گرفته شود را مورد بررسی قرار می‌دهیم.برخی از این اصول و شرایط عمومی و برخی اختصاصی هستند. شرایط عمومی به این معناست که برخلاف آنها نمی‌توان توافق کرد و این شرایط در تمام قراردادهای پیمانکاری حاکم است به طور مثال در قانون شرایط پیمان، در مورد تعهدات پیمانکار آمده است:
الف) پیمانکار متعهد است که عملیات موضوع پیمان را به وسیله افرادی که در کار خود تخصص و تجربه کافی دارند، انجام دهد. کسانی که در اجرای این پیمان،خدماتی برای پیمانکار انجام می دهند، کارکنان پیمانکار شناخته می‌شوند. اگر در اسناد و مدارک پیمان، استفاده از متخصصان خارجی پیش بینی شده باشد، پیمانکار متعهد است وضعیت استخدام مانند میزان حقوق و مزایا ، مدت استخدام و محل اقامت و مشخصات آنها را به وسیله مهندس مشاور به اطلاع کارفرما برساند. با رعایت مقررات ذیربط و تامین هزینه های مربوط، برای استخدام آنها اقدام کنند.کارفرما تسهیلات لازم را برای استخدام متخصصان یاد شده فراهم می‌نماید. تشخیص لزوم و حدود تسهیلات مزبور با کارفرماست واین مساعدت مسئولیت پیمانکار نمی‌کاهد.
ب) تامین نیروی انسانی مورد نیاز و محل سکونت مناسب، آب آشامیدنی و روشنایی کافی برای آنها به عهده پیمانکار است.
ج) پیمانکار موظف است که برای کارگران کارنامه کارکرد روزانه صادر کند در اختیار آنان قرار دهد.مهند ناظر می تواند از ادامه کار کارگران بدون کارنامه جلوگیری نماید.
و مواردی از این دست.
شرایط اختصاصی شامل موارد و مسائلی است که طرفین قرارداد اجرای ساختمان با یکدیگر توافق نموده اند، نظیر: برنامه زمانبندی و … لازم به ذکر است که عدم رعایت این موارد به راحتی می تواند فسخ قرارداد پیمانکاری ساختمان را در پی داشته باشد
نکات مهم در تنظیم قرارداد اجرای ساختمان:
مواردی وجود دارد که لازم است در قرارداد اجرای ساختمان رعایت شود. نظیر:
- طرفین قرارداد
- موضوع قرارداد
- مبلغ قرارداد
- محل و نحوه انجام تعهد
- مرجع حل اختلاف
- حوادث قهریه (فورس ماژور)
- تعیین محل پروژه در قرارداد اجرای ساختمان
- برآورد هزینه‌های پروژه
- تعیین وظایف پیمانکار
- تعیین وظایف کارفرما
- تعیین مهندس ناظر
- ضمائم قرارداد (نظیر: نقشه، مدارک و اسناد مرتبط)
دقت در نکات و موارد گفته شده سبب میگردد، بتوانید قراردادی مستحکم و کامل انعقاد کنید تا همچنین بدین طریق بتوانید از حقوق خود به نحوه نحو ممکن دفاع نمایید.
سخن آخر:
همانگونه که در این نوشتار ملاحظه نمودید، با قرارداد اجرای ساختمان، معنی و مفهوم آن، اصول و شرایط قرارداد پیمانکاری ساختمان و موارد و نکات مهمی که ذکر آنها در متن قرارداد ضرورت دارد آشنا شدیم. به طور کلی، مطابق اصل حاکمیت اراده و مستند به ماده ده قانون مدنی که بیان می‌دارد: قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است. در قراردادها در مورد هر چیزی می‌توان توافق نمود مگر اینکه مخالف مفاد قانونی باشد؛ اما از آنجا که انعقاد قرارداد پیمانکاری ساختمان کاری بسیار دقیق و فنی می‌باشد، بهتر است این کار را به وکلای متخصص در قراردادهای پیمانکاری و ساختمانی بسپارید تا با خاطری آسوده با طرف مقابل خود قرارداد منعقد نماید.
منبع: مجله حقوقی وکیل باشی
.