مشارکت در ساخت چند سالی است که با اقبال خوبی از سمت صاحبان ملک‌های قدیمی و کلنگی روبه‌رو شده است. این قراردادها اگر به صوت درست و با رعایت حقوق طرفین پیش برود، سود رضایت‌بخشی به همراه خواهد داشت؛ زیرا در سال‌های اخیر و خصوصا در شهرهای بزرگ دیگر کمتر کسی ممکن است هم صاحب زمین باشد و هم سرمایه و تخصص لازم را برای ساخت بنای جدید در اختیار داشته باشد.

مشارکت در ساخت مزایای بسیار دارد که می ‌توان به این موارد اشاره کرد:

بهتر شدن مقاومت ساختمان نوساز نسبت به بنای قدیمی

رعایت اصول نوین و مدون مهندسی برای ساخت بنا

ایجاد فضای مسکونی به تعداد بیشتر

زیبایی ساختمان با توجه به سلیقه و استانداردهای روز

استفاده ار مصالح، روش‌ها و ماشین‌آلات مدرن برای ساخت بنا

اما شاید مهم‌ترین مزیت چنین قراردادی را بتوان سودی دانست که در کوتاه‌مدت عاید طرفین توافق می ‌شود. به همین دلیل، لازم است موارد حقوقی و عرفی را دربارۀ محاسبه سهم مالک و سازنده بشناسیم و با خیال راحت‌تر وارد عملیات ساخت‌وساز مشارکتی بشویم.

قدرالسهم و میزان سود مالک زمین و سازنده (دو طرف قرارداد) روی چه اصولی محاسبه می‌شود؟

برای تعیین میزان سهم هر کدام از طرفین قرارداد اصول رایجی وجود دارد که در ادامه با آن‌ها آشنا می‌شویم. البته نوسانات بازار مسکن و تزلزل قیمت‌ها، باعث می‌شود خیلی از افراد هنگام عقد قرارداد مشارکت در ساخت با ابهام و تردید مواجه شوند. در هر حال، در حالت عادی مبنای قیمت را بر وضعیت روز قرار می‌دهند.

به طور مثال در شهر تهران، فرمول محاسبۀ مشارکت در ساخت در هر منطقه بر مبنای «قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه» قرار دارد.

با توجه به این اصل، اگر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در منطقه‌ای که قرار است مشارکت در ساخت آن‌جا انجام شود تا چهار میلیون و پانصد هزار تومان باشد، معمولاً تقسیم سود به صورت برابر (50-50) انجام می‌شود. در غیر این صورت و اگر متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه بین 4.5 میلیون تا 5.5 میلیون تومان باشد، میزان سود تغییر کرده و سهم مالک زمین 55 درصد و سهم سازنده 45 درصد محاسبه می‌شود.

البته در حال حاضر و با توجه به قیمت مسکن، دیگر در کمتر منطقه‌ای شاهد قیمت‌های زیر 5 میلیون تومان برای هر مترمربع آپارتمان نوساز هستیم. در این حالت به غیر از تعیین فرمول مشارکت به صورت 60-40 درصدی، مبلغی نیز تحت عنوان «بلاعوض» محاسبه می‌شود. این مبلغ در ابتدای فرآیند مشارکت از طرف سازنده به مالک پرداخت می‌شود که وی بتواند در طول زمان ساخت و آماده‌سازی بنای جدید، در منزل دیگری ساکن شود.

میزان وجه «بلاعوض» بر چه مبنایی محاسبه می‌شود؟

مبلغ «بلاعوض» معمولا به صورت توافقی تعیین می‌شود و قانون خاصی دربارۀ آن وجود ندارد. اما عرفی که برای آن وجود دارد به این شرح است: تعیین مبلغ یک میلیون تومان به ازای هر مترمربع مساحت خانۀ کلنگی در منطقه‌ای که قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز آن بیش از شش میلیون و  پانصد هزار تومان است.

در باقی مناطق که قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز کمتر از این مبلغ است، وجه «بلاعوض» متغیر بوده و با توافق طرفین تعیین می‌شود.

آیا برای محاسبۀ بلاعوض در مشارکت در ساخت به غیر از عرف بازار، فرمول دیگری هم وجود دارد؟

بله. شما می‌توانید با استفاده از فرمول ریاضی زیر میزان سهم مشارکت را محاسبه کنید:

R = A% × D – G% × M

کل ارزش ملک    = M
قدرالسهم سازنده  = G 
کل هزینه ساخت   = D
قدرالسهم مالک    = A 
مقداربلاعوض     = R

مثال: 

ملکی به ارزش دو و نیم میلیارد  تومان که هزینه ساخت آن یک میلیارد و صد میلیون تومان  برآورد گردیده و نسبت سهم سازنده و مالک بترتیب 40% و 60% است.

2.500.000.000 × 40% – 1.100.000.000 × 60% = 340.000.000

همان‌طور که ‌می‌بینید مبلغی معادل سیصد و چهل میلیون تومان باید از طرف سازنده بابت مابه‌التفاوت ِساخت و به صورت بلاعوض  به مالک پرداخت گردد.

به زبان ساده‌تر می‌توانیم بگوییم مالک بخشی از  ملک خود را به سازنده می‌فروشد و سازنده به عوض مبلغ معامله، سهم مالک را می‌سازد و وجه تفاوت آن را نقد پرداخت می‌کند.

در زمینۀ میزان وجه «بلاعوض» چند نکته را به یاد داشته باشید:

اگر میزان وجه بلاعوض منفی باشد، باید قدرالسهم مالک کمتر شود.

اعتبار سازنده نیز می‌تواند در محاسبه بلاعوض در مشارکت در ساخت تاثیر داشته باشد؛ زیرا سازنده‌های معتبر و خوش‌نام معمولا وجه کمتری بابت بلاعوض پرداخت می‌کنند.

در زمینۀ محاسبۀ سهم مالک و سازنده در قرارد مشارکت در ساخت، چه نکات دیگری وجود دارد؟

بهتر است تمام مراحل ارزش‌گذاری ملک یا زمین، توسط کارشناسان زبده و رسمی انجام شود.

با توجه به نوسانات شدید قیمت در بازار مسکن، ممکن است در هر زمان توافق در رابطه با قدرالسهم طرفین با تغییراتی نسبت به آن‌چه در این مطلب بیان شد، انجام شود.

سعی کنید پیش از عقد و امضای قرارداد، تمام مفاد و بندهای آن را خوانده و به روشنی متوجه شوید.

نتیجه‌گیری:

در سال‌های اخیر و با توجه به محدود بودن منابع مالی افراد، قراردادهای مشارکت در ساخت با اقبال خوبی مواجه شده‌اند.

تعیین میزان سهم مالک و سازنده از پروژه، معمولا به صورت توافقی است و برای آن قانونی وجود ندارد. در هر صورت، اکثر افراد سعی می‌کنند در این زمینه از عرف و آن‌چه رایج است پیروی کنند.

در حال حاضر، محاسبه درصد مشارکت در ساخت با توجه به قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه انجام می‌شود.

وجه بلاعوض هزینه‌ای است که در ابتدای پروژه توسط سازنده به مالک پرداخت می‌شود که وی بتواند برای خود و خانواده‌اش تا پایان عملیات ساخت، محل اسکان تهیه کند.

در دنیای مدرن امروز که مدام در حال تغییر و تحول است شاهد ساخت مصالح ساختمانی با استفاده از آخرین تکنولوژی های روز دنیا هستیم. مصالحی که هم اکنون در سراسر دنیا ساخته می شوند تابع علم و تکنولوژی هستند و از قابلیت ها و مزایایی برخوردارند که مصالح قدیمی فاقد آن می باشند. مصالح جدید همان مصالح قدیمی هستند که دستخوش تغییر و تحول شده اند. آنها نه تنها از نظر مواد تشکیل دهنده بلکه از نظر ظاهر و کاربرد نیز متفاوت گردیده اند. مصالحی که در گذشته مورد استفاده قرار می گرفتند ویژگی ها و مزایای محدودی داشتند و به مروز زمان کیفیت اولیه خود را از دست داده و با فرسوده شدن منجر به کاهش عمر بنا می شدند. اما امروزه در حوزه ساخت و ساز مصالح جدیدی به بازار عرضه می شوند که با تنوع بسیار بالای خود به نیاز مشتریان پاسخ می دهند.

طراحی و ساخت بناهای امروزی متناسب با نیازهای بشر صورت می گیرد و به گونه ای متفاوت از گذشته است زیرا نه تنها نوع ساخت بلکه مصالحی که برای ساخت آن ها به کار می روند نیز نوین تر و با کیفیت تر می باشند. مهمترین مزیتی که مصالح مدرن برای بشر به ارمغان آورده ایجاد یک زندگی پر از آسایش و آرامش است..

بتن خودترمیم شونده

بتن متریالی بسیار مقاوم است که از آن برای ساخت سازه های مختلف استفاده می شود. این ماده از استحکام و مقاومت بسیار بالایی برخوردار است و یک متریال بسیار مهم در ساخت و ساز به شمار می آید. بتن ماده ای است که از ترکیب سیمان و سایر مواد افزودنی حاصل می شود و پس از خشک شدن ماده ای سخت و مقاوم ایجاد می کند. بتن خودترمیم شونده از گسترش ترک خوردگی ممانعت نموده و ترک ها را بازسازی و پر می نماید. این بتن با افزودن مواد ترمیم کننده به بتن معمولی تولید می شود و عمر بسیار بالایی دارد. عامل اصلی ترمیم ترک های بتن وجود کپسول های سیلیکات سدیم در ساختار بتن است. ترکیب سیلیکات سدیم با بتن آن را قادر می سازد تا آسیب های خود را ترمیم نماید.

بتن اسفنجی

بتن اسفنجی از مخلوط نمودن شن، ماسه، سیمان و آب تولید می شود و به علت وجود فضای خالی در این بتن، آب می تواند از آن خارج شود. مواد افزودنی که به این بتن افزوده می شوند نقش مهمی در نفوذناپذیری، میزان مقاومت، زمان گیرش بتن و … می گذارند، بنابراین می توان گفت مواد افزودنی عملکرد بتن اسفنجی را تقویت می کنند. گاز سیلیس، خاکستر بادی و سرباره از جمله افزودنی هایی هستند که دوام و استحکام بتن را در برابر ترک خوردگی و نفوذپذیری افزایش می دهند. بتن اسفنجی آب باران را به منابع زیرزمینی هدایت می کند و مانع از آب گرفتگی معابر و خیابان ها می شود. از این بتن می توان به منظور پر کردن ذخایر زیرزمینی، زیرسازی چمن ها، جلوگیری از یخ زدن آب برف و باران در سطح زمین و … استفاده نمود.

بتن رسانای نور

هرگاه نام بتن به گوش ما می خورد، استحکام و سختی آن در ذهن تداعی می شود. با این وجود تصور بتنی با خاصیت رسانای نور کمی دور از ذهن می باشد. اما این بتن نمونه ای از مصالح ساختمانی جدید می باشد. در ساخت این بتن از سیمان و درصد کمی فیبر شیشه ای استفاده شده است. درصد استفاده از فیبر شیشه ای، در حدود ۴ درصد از وزن کل بتن می باشد. استفاده از فیبرهای شیشه ای باعث انتقال نور از بتن می شود. از ویژگی های این بتن ها می توان به بازتاب نور با همان رنگ واقعی نور اشاره کرد.

ورق های پلی کربنات

پلی کربنات از خانواده ترمو پلاستیک می باشد. ورق های پلی کربنات نمونه ای از محصولات ساختمانی جدید می باشد که می توان از آن ها به جای شیشه های معمولی استفاده کرد. ورق های پلی کربنات سفافیتی مشابه به شیشه داشته و از استحکام بالایی برخوردار می باشد. از جمله ویژگی های این ورق ها می توان به دارا بودن خاصیت UV اشاره کرد. بنابراین استفاده از آن ها باعث می شود اشعه های مضر خورشید از آن ها عبور نکند. این ورقه از وزن بسیار پایینی برخوردار می باشند و علاوه بر استفاده از آن ها به جای شیشه های معمولی می توان از آن ها برای اجرای سقف کاذب و ورودی پارکینگ ها استفاده کرد. ورق های پلی کربنات در رنگ های مختلف در دسترس می باشند.

بتن رومی

از دیگر مصالح ساختمانی جدید که می توان در ساخت و ساز موزد استفاده قرار داد، بتن رومی می باشد. بتن رومی در مقایسه با بتن مدرن سبک تر و در عین حال مقاوم تر می باشد. تفاوت این بتن با بتن مدرن عدم استفاده از پرتلند در آن می باشد. این بتن از عمر طولانی تری نیز برخوردار می باشد.

سالید سرفیس

سالید سرفیس یا پلی استون ها از جمله مصالح ساختمانی جدید شناخته می شود. این مصالح به صورت پانل ها مسطح موجود بوده و در صنعت ساختمان سازی مورد استفاده قرار می گیرد. در ترکیب و ساخت این مصالح از مواد شیمیایی مانند اکریلیت ها، بوکسیت ها، رنگدانه های پلاستیکی، رزین های پلی استر و سنگ های مرمر با خاصیت مرمریت استفاده شده است. سالید سرفیس ها ظاهری شبیه به سنگ های تزئینی دارند. از این رو می توان از آن ها به جای سنگ ها نیز استفاده کرد. از مزایای استفاده از پلی استون ها تنوع بالای رنگ آن ها می باشد.

بلوک سبک

در تشکیل بلوک های سبک از آب، سیمان و دانه های مخصوص استفاده شده است. همان طور که از نام آن پیداست، این بلوک ها بسیار سبک در عین حال مقاوم هستند. چگالی بلوک های سبک در حدود ۱۷۰۰ کیلوگرم بر مترمکعب می باشد. نحوه استفاده از این بلوک ها در مقایسه با انواع مصالح مشابه بسیار سریع تر می باشد. از دیگر مزایای این بلوک ها می توان به سازگاری آن ها با محی زیست اشاره کرد.

پانل کامپوزیت آلومینیومی

این پانل ها که برای نماسازی ساختمان مورد استفاده قرار می گیرند از دو لایه ورق آلومینیومی که مابین آنها پلی اتیلن قرار گرفته، ساخته می شوند. پردازش این پانل ها بسیار آسان است و عملکرد مکانیکی آن ها فوق العاده می باشد. پانل کامپوزیت آلومینیومی در برابر عوامل محیطی مختلف از جمله گرد و غبار، تابش نور آفتاب، نم و رطوبت، ضربه، تغییرات دمایی، انجماد، انبساط و … دوام و طول عمر بالایی دارد و زیبایی فوق العاده ای به نمای ساختمان می بخشد. این پانل ها در برابر حرارت و آتش دچار آسیب نمی شوند و به علت تنوع رنگ بسیار بالا مورد پسند تمام افراد  با سلیق های متفاوت قرار می گیرند.

کاشی حرارتی

کاشی های حرارتی به آن دسته از کاشی هایی گفته می شود که حرارت تولید می کنند. لعاب این کاشی ها رسانای جریان الکتریسیته است و وقتی اختلاف ولتاژ به آن داده می شود، کاشی گرم شده و حرارت تولید می کند. بدنه کاشی یک عایق حرارتی است و اختلاف ولتاژی که به لعاب اعمال می شود تماماً به حرارت تولید شده و هدر نخواهد رفت. کاشی حرارتی دوام و استحکام بالایی دارد و از آب بندی مناسب برخوردار می باشد.

ساندویچ پانل دکورایتو

ساندویچ پانل دکوراتیو از جمله مصالحی است که برای سقف، دیوار، کانکس، پارتیشن بندی و … مورد استفاده قرار می گیرد. در تولید این پانل ها از ورق گالوانیزه به عنوان لایه رویی، فوم پلی یورتان به عنوان لایه میانی و فویل آلومینیوم در پشت پانل استفاده می شود. این پانل ها از مقاومت بسیار بالا در برابر ضربه برخوردارند و دچار خوردگی، فرسایش و پوسیدگی نخواهند شد. نصب این پانل ها آسان است و مدت زمان زیادی صرف آن نمی گردد. تنوع طرح و رنگ ساندویچ پانل ها باعث شده افراد به استفاده از آنها در ساختمان خود تمایل پیدا کنند. مقاومت در برابر انقباض، انبساط، صوت، حرارت و زلزله نیز از دیگر ویژگی های بارز این نوع پانل های دکوراتیو می باشد.

 شیشه هوشمند

شیشه هوشمند که به شیشه مات شونده نیز معروف است به شیشه ای گفته می شود که از حالت شفاف به مات و برعکس تبدیل می شود. در روز که نیاز به ورود نور خورشید است می توان شیشه را شفاف نمود و در شب برای ایجاد حریم خصوصی آن را مات کرد. قابلیت پخش تصاویر نیز از جمله قابلیت های این شیشه است. به راحتی با استفاده از یک ویدئو پروژکتور می توان تصاویر را بر روی این شیشه نشان داد. این شیشه ها در رنگ های توسی، صورتی، برنز و … به بازار عرضه می شوند و در حالت روشن، میزان شفافیت آنها بالاست. مصرف برق شیشه هوشمند ۵ وات در هر متر است و عمر مفید آن ۱۰ سال می باشد. ساختار شیشه مات شونده از چند لایه تشکیل شده است. از پانل های شیشه هوشمند نه تنها برای درب و پنجره بلکه به عنوان پارتیشن برای تفکیک فضا نیز می توان استفاده نمود.

سنگ نورگذر

سنگ نورگذر به عنوان یکی از مصالح نوین و جدید شناخته می شود. این سنگ ها علاوه بر زیبایی بی اندازه می توانند به عنوان متریالی کاربردی نیز مورد استفاده قرار گیرند. از لحاظ کاربردی می توان از این سنگ برای نورپردازی در طراحی دکوراسیون داخلی استفاده کرد.

یکی از قسمت های ساختمان که در مواقع بروز زلزله مورد آسیب قرار میگیرد سقف است که در مقایسه با سایر اجزاء ساختمان خسارات بیشتری به جا میگذارد. سقف های سنگین و یکپارچه در اثر نیروی ناگهانی زلزله تلفات بسیاری را وارد کرده و فضای معماری را بهم میزنند. به همین دلیل استفاده از مصالح مناسب و سبک سازی سقف سازه اهمیت بسیار زیادی دارد. امروزه با پیشرفت تکنولوژی, مهندسین و معماران ساختمانی سعی در ساخت سقف های سبک به منظور بالا بردن ایمنی ساختمان دارند. از انواع سقف های سبک میتوان به سقف کوبیاکس اشاره نمود. این نوع سقف از جدیدترین نمونه سقف های سبک است که در پروژه ساخت و ساز مکان های مختلف کاربرد دارد.

سقف کوبیاکس

سقف کوبیاکس, Cobiax نوعی سقف سبک محسوب میشود که بر اساس ایجاد فضاهای تو خالی درون دال بتنی مسلح طراحی شده است. مدول های سقف کوبیاکس در دو نوع گوی تخت و گوی کروی شکل طراحی و اجرا میشوند این گوی ها از پلی اتیلن یا پلی پروپیلن ساخته میشوند و دوستدار محیط زیست هستند. گوی تخت, slim line در دال هایی که ضخامت کمتری دارند مورد استفاده قرار میگیرد و ارتفاعی بین ۱۰ تا ۲۲ سانتی متر دارد. گوی کروی شکل, Eco line در دال هایی با ضخامت بالاتر کاربرد دارد و ارتفاع آن بین ۲۵ تا ۴۵ سانتی متر است. این نوع گوی ها قابل استفاده در دهانه های بتنی عریض میباشند و باعث میشوند ظرفیت باربری معادل دال کاملا بتنی باشد. گوی های کوبیاکس ۱۰۰ درصد قابل بازیافت بوده و در حد فاصل آرماتوربندی های بالا و پایین به راحتی میتوان آنها را قرار داد.

تکنولوژی سقف کوبیاکس بر اساس سقف های دال بتنی دو طرفه است که با حذف بار مرده غیر سازه ای خاصیت باربری دو محوره همچنان حفظ میشود. با شکل گیری لایه بتنی مقاوم در بالا و پایین دال و با شکل گیری تیرچه های داخلی در دو امتداد به دلیل قرار دادن گوی ها در سراسر فضای میانی دال بتنی, باربری مناسبی برای این دال ایجاد میشود.

اجزای سقف کوبیاکس

مدول قفسه ای (گوی های پلاستیکی تو خالی و خرپای فولادی)

دال بتنی مسلح

بتن ریزی در سقف کوبیاکس

بتنی که در اجرای سقف کوبیاکس مورد استفاده قرار میگیرد بتن معمولی ست. بتن ریزی این نوع سقف در دو مرحله انجام میشود. شکل کروی گوی های کوبیاکس عملیات بتن ریزی را آسان میکند و میزان ویبره لازم را کاهش داده به صورتی که نیازی به انجام عمل ویبره در جهات مختلف مابین گوی ها نیست. مدول های سقف کوبیاکس میزان بتن مصرفی را کاهش میدهند و حرکت بتن در عملیات بتن ریزی را آسان میکند.

مزایای سقف کوبیاکس

با استفاده از سقف کوبیاکس میزان بتن و فولاد مصرفی کاهش می یابد و این امر از نظر اقتصادی بسیار مقرون بصرفه است.

این نوع سقف بار اضافی بر ساختمان وارد نمیکند و در هنگام وقوع زلزله میزان خطرات ناشی از آن را میکاهد.

گوی های کوبیاکس ضد اشتعال هستند و مقاومت آنها در برابر آتش بالاست و نوعی عایق حرارتی برای ساختمان محسوب میشوند که در هنگام وقوع آتش سوزی باعث تخریب و ریزش سازه نمیشوند.

اجرای سقف کوبیاکس در مقایسه با سایر سقف های معمولی در مدت زمان کوتاه تری صورت میگیرد.

با استفاده از این نوع سیستم سقفی عمر مفید ساختمان طولانی تر میشود.

سقف کوبیاکس نوعی عایق صوتی محسوب میشود که از انتقال سر و صدا جلوگیری میکند.

این سقف ها مقاومت خمشی, برشی و سختی بالایی دارند.