موضوع بسیار مهم در زمان خرید و فروش ساختمان برای فروشنده و خریدار، بحث عمر مفید ساختمان است که در قیمت نهایی تاثیر بالایی دارد.
جهت تشخیص سن ساختمان شاخص‌های زیادی تاثیر گذار است که در بالا عنوان نمودیم. همچنین چند کلید واژه اصلی در معرفی عمر مفید ساختمان مطرح میباشد که به همرا یکدیگر مرور می‌نماییم:
سن واقعی: در تعریف ساده از سن واقعی این چنین می توانیم عنوان نماییم؛ سن واقعی ساختمان بر اساس زمان صدور پروانه ساختمانی و اخذ مجوز جهت شروع ساخت و ساز، آغاز شده و اولین پی ریزی ساختمان به عنوان روز متولد شدن ساختمان مربوطه تعیین می‌شود.
سن بهره برداری: به طور کلی سن بهره برداری از زمانی محاسبه می‌شود که ساختمان قابل استفاده و سکونت میباشد.
سن سندی: سن سندی یک ساختمان از زمانی حساب می‌شود که سند قطعی ساختمان با سپری شدن روند قانونی و اداری صادر گردد.
اساسا مبنای تشخیص عمر مفید ساختمان بر حسب سن سندی و سن بهره برداری تعیین می‌شود و خریداران و فروشندگان با توجه به این موارد، نسبت به قیمت گذاری ساختمان تصمیم گیری می‌نمایند.
به دلیل عمر مفید کوتاه ساختمان های ایران، خریداران و فروشندگان بایستی در هنگام خرید با دید باز و کاملی به موضوع قیمت گذاری توجه داشته باشند.
نکته حائز اهمیت در بحث عمر مفید ساختمان، موضوع تفاوت تاریخ سند با سن واقعی و سن بهره برداری ساختمان است. در بسیاری از موارد ممکن است که به دلایل مختلف، صدور سند ساختمان در مدت زیادی بعد از بهره برداری و ساخت ساختمان انجام شده باشد.
به طور مثال؛ تاریخ صدور سند قطعی ساختمانی دارای اختلاف زمان ۴ ساله با تاریخ پی ریزی و بهره برداری ساختمان میباشد که این نشان دهنده اختلاف عمر مفید باقی مانده ساختمان با سن سندی ساختمان است. از همین رو توصیه کارشناسان گروه وکلای یاسا این می باشد که قبل از خرید و فروش ملک و بررسی اسناد و مدارک ساختمان مربوطه، نسبت به ارزیابی میدانی مدت زمان استفاده و سکونت در ساختمان مورد معامله تحقیقات لازم به عمل آید.
رابطه مستقیم سن ساختمان با قیمت آن
اساسا سن کمتر یک ساختمان به مفهوم عمر مفید باقی مانده بیشتر آن ساختمان معنی می‌شود. بنابراین؛ هر چه ساختمان دارای سن کمتری باشد، قیمت آن نیز در قیاس با ساختمان‌های همسان (با سن بیشتر) بالاتر میباشد. طبعا خریدارانی که از بودجه بیشتری برای خرید ساختمان برخوردارند؛ تمایل و امکان خرید خانه‌هایی با سن کمتر و قیمت بالاتر را در اختیار دارند و در نقطه مقابل؛ خریدارانی که از بودجه مالی کمتری برخوردارند، بایستی به دنبال ساختمان‌هایی با سن بالاتر باشند. عموما آن دسته از خریداران ساختمان که از توان مالی کمتری برخوردارند، به دنبال خانه هایی با سن ۱۰ الی ۱۵ سال هستند.
طبق عرف بازار املاک؛ آن دسته از ساختمان هایی که دارای سن حدود ۱۰ سال هستند، قیمتی به میزان ۲۰ الی ۳۰ درصد کمتر از ساختمان‌های تازه ساخته شده دارند. به تعبیر بسیاری از کارشناسان حوزه خرید و فروش املاک؛ تفاوت قیمت ساختمان‌های دارای سن ۱۰ سال با ساختمان های نوساز در حدود یک میلیون الی یک و نیم میلیون تومان برای هر متر مربع می باشد که خریدار و فروشنده بایستی با آگاهی از این موضوع، در تعیین قیمت پیشنهادی خود دقت لازم را انجام دهند. همچین بسیاری از مهندسان و مشاوران املاک با تجربه بر این عقیده اند که در ازای هر سالی که از عمر مفید ساختمان کاسته می شود؛ قیمت آن در حدود ۱۰۰ الی ۲۰۰ هزار تومان کم می‌شود.
این نکات این مفهوم را نیز به همراه دارد که صاحبان خانه بایستی با رویکرد و تصمیمی کارشناسانه و معقولانه در خصوص افزایش عمر مفید ساختمان و روند نزولی قیمت آن دقت لازم را داشته باشند. البته به لطف تورم صعودی و افزایش نرخ ساختمان در کشورمان، به نوعی موضوع کاهش قیمت ساختمان به دلیل کاهش عمر مفیدش، خنثی می‌شود و ما شاهد عدم کاهش محسوس در قیمت ساختمان‌های قدیمی هستیم.
اگر بخواهیم جمع بندی در خصوص مبحث عمر مفید ساختمان داشته باشیم؛ باید یادآور شویم که عدم توجه به مبانی فنی و اصول معماری، زمینه ساز کاهش عمر مفید ساختمان می‌شود و از این رو از سازندگان محترم تقاضا می‌شود که به دلیل منفعت مالی، امنیت جانی و مالی خریداران را مورد تهدید قرار ندهند. همچنین امید است که مسئولان ذی ربط با ارائه برنامه ها و ضوابط سخت گیرانه ی بیشتری در موضوع احداث ساختمان و طراحی معماری آن اقدام نموده که قطعا این موضوع، موجب حفظ منابع مالی و تضمین امنیت جانی مردم خواهد شد.
